醒醒吧！你居然还想在家乡买房？
The following article is from 杨国英观察 Author 杨国英
财经暖男 | 只说有用的
事实是如此残酷，它从不因你的精心算计，而发生任何改变。
富有的，让他更加富有，贫穷的，让他更加贫穷——这是真实的社会学。
昂贵的，让它更加昂贵，廉价的，让它更加廉价——这是真实的经济学。
当然了，凡事都没有绝对，有没有贫穷的逆袭，这当然有，有没廉价资产的凤变冰，这当然也有，但是，这两种现象的可能性概率，都是超级低的。
今天说一说，家乡的房子，还能不能买？这是一个乡土感性与投资理性交织的问题。
在这个问题背后，同样存在一个群体性的认知误区，这是对真实经济学的低智认知误区，当然，这往往遮盖上了乡土感性的理由。
而这样一个问题，几乎在每一个长假，都会有朋友问我：家乡的房子，到底还能不能买？一套大别墅才200W，这在上海、深圳、北京只够买一个单室套，这是不是特别划算？
家乡的房子还能不能买？
这样一个问题，本身有点虚空，关键是你为何而买？如果你是买给父母住的，那当然是没问题的，如果你的家乡情结特别深，你是为退休以后回乡居住买的，那当然也是没问题的，前提是你得得到你配偶的同意。
但是，家乡的房子还能不能买？这样一个问题，如果再配上“家乡的房子便宜，大城市的房子太贵，所以，在家乡买房很划算”这样一个理由，我则认为，你的大脑是被驴踢了，这也太TM低智了。
昂贵的，让它更加昂贵，廉价的，让它更加廉价——这才是真实的经济学——这符合90%以上的资产，在90%以上时间的价格走势规律。
比如，想在股市赚钱，90%以上的，只有靠押对了好公司。好公司的股价，当然是越来越贵的，比如茅台、恒瑞、海天、立讯等等，但你在过去10多年的任何一个点位买入，不管有多贵，只能忽视短期波动、将持有周期稍微拉长，最终都是能大赚的。
但是，如果你选错了公司，除非你是做短期差价（这当然是不甚入流的投资手法，不够成主流），否则，即便你入手的价格再低，拉长了时间看，也赚不到什么钱，有的，甚至还会产生亏损。
再回到今天的正题，家乡的房子，到底值不值得买？——本质上，这与股市选股是一个道理。
昂贵的，让它更加昂贵，廉价的，让它更加廉价——这就是未来10年、未来20年，中国楼市的大趋势——而与这一大趋势对应的，则是中国城市化的大趋势。
过去10年，过去20年，中国城市化，是符合增量逻辑的，也就是大中小城市的常住人口（除了极个别城市）都发生了增长，只不过，大城市增长得多一些，中小城市增长得少一些。
人口增，则房价增，所以，过去10年、20年，中国几乎所有城市的房价，都是上升的，只不过，人口增长得多的大城市，房价涨得多一些，人口增长得少的中小城市，房价涨得少一些。
而站位今天，我们必须承认，中国城市化的逻辑，已经发生了结构性的改变，既往的增量城市化，已经变成今天的存量城市化。
存量城市化的最大特征是，常住人口的增长，之于不同城市，已经变成了彼此之间的博弈，而这种博弈，伴随着时间的推进，将会变得越来越惨烈，将变走向“二八法则”（仅有不到20%的城市，常住人口能够保持增长，超过80%的城市，常住人口将趋势走向减少）。
举两个省的例子，江苏的泰州（我的家乡），山东的济宁，这两个城市都是经济发达省份经济水平居中的地级市：
江苏泰州，过去10年，常住人口从461万到464万，净增长仅3万，目前的城镇化率是66.8%。
山东济宁，过去10年，常住人口从808万到836万，净增长28万，目前的城镇化率是60%
山东济宁的常住人口增长，主要是生育率较强，并非是外来人口的迁入。
而江苏泰州，无论是GDP总量、还是人均GDP，都排名在全国城市的40名左右，但尽管如此，江苏泰州常住人口的增长，目前已经进入到停滞状态——江苏泰州已然如此，何况广大中西部城市、以及东北地区的中等城市呢。
在城市化已经迎来惨烈的存量博弈时，未来10年，20年，绝大多数城市的房价，都会因为常住人口的净流出，而越来越失去价值。
我的判断是，未来10年，未来20年，中国至多只有20个城市，还具有真正的楼市投资价值。
未来的这20大城市，长三角和珠三角将各有四五个，成都和重庆两个，环渤海地区京津（至多再加一个石家庄），另外则是河南、湖北等人口大省的省会——这些城市，在未来10-20年，常住人口基本上都要突破1000万，突破1500万的，应该要超过10个，突破2500万的，极有可能要超过5个——也就是说，10-20年，中国的前20大城市，将占到全国总人口的1/3左右。
昂贵的，让它更加昂贵——看看过去10年，美国房价上涨的城市吧，整体是不超过10个的；而人口较美国更少的日本，过去10年，房价上涨的城市，其实也就只有3-4个。
昂贵的，让它更加昂贵——过去10-20年，只有前20大城市的房价，才具有人口净流入的支撑，其他的，仅靠政策的支撑，撑得了一时，也撑不了太久。
昂贵的，让它更加昂贵！
今天讲了这么多，你还想不想在家乡买房呢？
当然，如果你纯粹是为了安排父母或安慰乡愁，那就另当别论了。
一觉醒来，三件大事发生了！一觉醒来，有大事发生！
是他真正唤醒了中国人民
一觉醒来，世界大变了！
20年前的今天，美国炸醒了中国